台東区上野は古くからの東京の市街地として存在し、古い町並みが広がる地域の為、建物の老朽化・小さな雑居ビルなどが集中する地域です。
古き東京の町並みが残るとても良い地域ですが、防災などの面から再開発計画を検討している地域もあります。
東上野四丁目・五丁目の上野駅東側：台東区役所・上野警察署周辺も将来的なまちづくり計画の対象となっております。
令和5年の国土交通省からの公示地価によると、東京都内の住宅地、商業地、工業地を合わせた全用途での対前年平均変動率はプラス2.8％となり、東京23区の住宅街では台東区がプラス4.8%と最も高い数値になりました。
【産経新聞リンク：東京都の公示地価 全用途で上昇幅拡大、２年連続プラス コロナから回復顕著】
【このページでは東上野四丁目・五丁目の台東区役所一帯の再開発計画の紹介となります】
【上野地区は古い住宅が多く今後大規模な開発が起こる可能性があります。不動産価値・投資としても注目されています】
【東京都台東区：不動産開発・不動産投資・住まい情報へのリンク】
台東区：東上野四・五丁目地区地区計画 概要
東上野四・五丁目地区地区計画は上野駅の東側「日光街道」を超えた地域となり、上野駅と東京メトロ銀座線「稲荷町駅」の間の地域になります。
| 都市計画名称 | 東上野四・五丁目地区地区計画 |
| 位置（住所） | 東京都台東区東上野四丁目及び五丁目各地内 |
| 面積 | 約6.9ヘクタール（地区整備計画区域は約3.5ヘクタール） |
| 決定年月日 | 平成31年3月22日 区告第170号 |
| 着工時期 | 未定 |
| 完成予定 | 未定 |
地域街区は「A−1」「A−2」「A−3」「B街区」の4つの街区に分けられ、地域用途を選定しております。
この地域の中には「台東区役所」「上野警察署」「旧下谷小学校」が含まれており、公共の施設が多く含まれているのがこの再開発計画の特徴となります。
建物の老朽化が進んでいる「台東区役所」「上野警察署」
地区内にある公共の施設「台東区役所」「上野警察署」の建物の老朽化も今回の再開発計画の理由の一つになっております。
台東区役所の竣工は1974年であり48年前に建設された建物となり、50年近く経過し老朽化が目立ってきています。
東京23区には「世田谷区役所」「葛飾区役所」「江戸川区役所」など、台東区役所以上に古い区役所が多くあり、これらの区役所は建て替え中・具体的な建て替え計画が立てられております。
台東区役所も建て替え対象の経年は十分に経過しており、東京23区内の区役所の建て替え、移転が進む中、台東区役所の場合は「上野地域一帯での再開発」を見込んでおり、通常の区役所の建て替えではなく、さらに規模が大きな再開発となりそうです。
近年は特に防災の意識が高まり、区民の生活に直接関わる区役所が、災害などにより機能停止をすることは非常に問題となります。
台東区役所・上野警察署などの公共施設の老朽化は安全な市民生活に影響をするため、単純な再開発ではなく公共施設の機能不全を回避するためのまちづくり計画です。
東上野地区の再開発検討地域には、風俗営業・倉庫・ガソリンスタンドは建設しない
今回指定を受けた再開発地区は、風俗営業・倉庫・ガソリンスタンドなどの施設は建設できないことになっています。
理由として、風紀上の問題や危険等を避けるためにこれらの建造物、用途を使用できないようにして、安全で計画的なまちづくりを台東区は行います。
この計画の近くにある上野駅は東京6大ターミナル駅の一つであり駅周辺は歓楽街に隣接する地域ですが、この東上野四丁目・五丁目は上野の街の中では珍しく住宅・高層マンションなどが多い地域です。
上野の繁華街からは外れているため、比較的静かな環境が広がっている地域となります。
大ターミナル上野の近くにありながら、静かな環境下複数の鉄道路線が乗り入れる便利な街のため、人気のある街となっています。
上野の街はこれからも発展し、各エリアの街の雰囲気に合ったまちづくりが始まろうとしています。
令和5年公示地価で東京23区内住宅地の上昇率1位となった台東区
2023年3月、国土交通省からの発表された「令和5年の公示地価」において、東京23区の住宅地の中で最も上昇率が高かった街が「台東区」です。
台東区は4.8%の上昇が発表されており、コロナ禍の回復が始まっている数値とみられており、東京都財務局は、広く快適な住宅の需要が高まっているほか、富裕層の余裕資金が住宅需要を上げているとみています。
【産経新聞リンク：東京都の公示地価 全用途で上昇幅拡大、２年連続プラス コロナから回復顕著】
東京駅・新宿駅・渋谷駅前で行われている大規模再開発と比べると、上野駅周辺は下町の雰囲気と古い建物が多く残る街となります。
しかし上野駅至近エリアの利便性の高い地域のため、将来的なポテンシャルが高く台東区役所など公共性のある建物の更新される計画もあります。
そのため、今後も上野周辺の再開発・都市計画には注目が集まります。
【東京都台東区：不動産開発・不動産投資・住まい情報へのリンク】
東京都内：大規模再開発計画
東京都内では東京・品川・渋谷・新宿・池袋などのターミナル駅周辺を中心に大規模再開発計画が数多く行われています。
同じターミナル駅である上野駅周辺には再開発計画が上記のターミナル駅と比べ少ない印象ですが、台東区役所一帯の再開発を中心として計画が進められています。
東京23区内として特に注目をされるエリアは、東京駅前・都心の中央区・港区・湾岸地区（ウォーターフロント）などです。
これらの地域では引き続き大規模な超高層ビル・超高層タワーマンションの建設が行われており、東京23区はこれからも再開発やタワーマンションが増えていきます。
